Erläuterungen zum Bau- und Nutzungsänderungsantrag
Bauantrag
Das Bauordnungsrecht regelt die Errichtung, Änderung, Nutzung und den Abbruch von baulichen Anlagen, insbesondere von Gebäuden.
Im Mittelpunkt steht das einzelne Bauwerk mit seinen Eigenschaften sowie seine Beziehung zur unmittelbaren Nachbarschaft. Die zentrale Funktion des Bauordnungsrechts stellt die Gefahrenabwehr und somit die Erhaltung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung dar.
Im Rahmen dessen beinhaltet jede Landesbauordnung eine sogenannte bauordnungsrechtliche Generalklausel, die ganz allgemein gehaltene Anforderungen für die Errichtung, Änderung und Instandhaltung sowie die Beseitigung und die Änderung der Nutzung baulicher Anlagen aufstellt.
Die Baugenehmigung enthält die behördliche Feststellung, dass dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.
Das Baugenehmigungsverfahren ist in der Landesbauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2018) geregelt, Ausnahmen in den § 60, 61 und 63.
Nutzungsänderungsantrag
Existiert für eine Fläche eine Baugenehmigung und soll diese Fläche künftig anders genutzt werden, müssen Sie für die geplante neue Nutzungsart in den meisten Fällen auch eine neue Genehmigung haben. Auch wenn nach einem Mieterwechsel das Objekt zu einem anderen Zweck genutzt werden soll, muss dies genehmigt werden. Zu beachten ist, dass auch ein Antrag für eine Nutzungsänderung einem Bauantrag gleichkommt. Dafür müssen nicht einmal bauliche Änderungen vorgenommen werden. Die geplante Nutzungsänderung wird inhaltlich im selbigen Umfang geprüft, wie es bei einem vollständigen Bauantrag für ein Neubauvorhaben der Fall wäre. Auch wenn nach Landesbauordnung einige Erleichterungen im Vergleich zu einem Neubau eingeräumt werden, obliegt die Zustimmung der jeweiligen Abweichung oder Ausnahmereglung bei der Bauaufsichtsbehörde. Dadurch wird der Genehmigungsprozess unberechenbar und sollte insbesondere im Bestand von einem erfahrenen Architekten betreut werden.
Kommen weitere Umbaumaßnahmen oder eine Erweiterung des Bestandsgebäudes in Betracht, müsste ein Vermesser sowie ein Tragwerksplaner hinzugezogen werden.
Finden an der Gebäudehülle größere Veränderungen oder Sanierungsmaßnahmen statt, müsste vorab geprüft werden, ob dadurch eine energetische Sanierungspflicht ausgelöst wird.
Dies sind nur zwei Beispiele dafür, was selbst bei kleineren Bauvorhaben zu beachten ist, damit nicht ungewollt eine sehr viel größere Maßnahme ausgelöst wird.
Hier einige Beispiele für meist genehmigungspflichtige Nutzungsänderungen:
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Büro oder Wohnung in Arztpraxis
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Lebensmittelladen in Café
Genehmigungsverfahren
Ein Bauantrag ist mit den erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde oder Stadt, in deren Gebiet das Baugrundstück liegt, grundsätzlich dreifach einzureichen. Sollte für den Antrag eine Städtebaulich relevante Prüfung erforderlich sein, empfiehlt es sich den Bauantrag vierfach einzureichen. Die Bauvorlagenverordnung regelt, welche Bauvorlagen erforderlich sind. In der Baubeschreibung sind insbesondere das Bauvorhaben und seine Nutzung zu erläutern. Der Bauantrag muss vom Antragsteller und von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (Architekt) unterschrieben sein. Ist eine Bescheinigung des Standsicherheitsnachweises oder des Brandschutznachweises erforderlich, müssen diese von einem Prüfsachverständigen, der vom Bauherrn beauftragt wird, unterzeichnet werden.
Kriterienkatalog
Der Ersteller des Standsicherheitsnachweises hat bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3, bei Behältern, Brücken, Stützmauern, Tribünen und bei sonstigen baulichen Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer freien Höhe von mehr als 10 Meter zu prüfen, ob alle Kriterien des Kriterienkatalogs erfüllt sind. Wenn alle Kriterien erfüllt sind, ist der Standsicherheitsnachweis nicht prüfpflichtig. In diesem Fall ist eine Erklärung über die Erfüllung des Kriterienkatalogs der Bauaufsichtsbehörde vorzulegen. Bei Sonderbauten ist diese Erklärung bereits mit dem Bauantragsformular der Bauaufsichtsbehörde vorzulegen, im Übrigen bei sonstigen Vorhaben spätestens gemeinsam mit der Baubeginnsanzeige.
Bescheinigungen
Je nach Vorhaben kann eine Bescheinigung des Standsicherheitsnachweises und des Brandschutznachweises durch einen Prüfsachverständigen erforderlich sein. Die Bescheinigung der Standsicherheit und die Bescheinigung des Brandschutzes müssen der Bauaufsichtsbehörde mit der Baubeginnsanzeige vorgelegt werden. Außerdem müssen sie von Baubeginn an auf der Baustelle vorliegen, wofür der Bauherr die Verantwortung trägt. Wird ein Nachweis über die Einhaltung der festgelegten Grundfläche und Höhenlage verlangt, ist dieser mit der Bescheinigung über die festgelegte Grundfläche und Höhenlage zu erbringen. Daneben gibt es noch Formulare zur Bescheinigung des Baugrunds und dessen Tragfähigkeit, zur Bescheinigung sicherheitstechnischer Anlagen und Einrichtungen sowie die Bescheinigung Brandschutz.
Kosten
Neben dem Architektenhonorar sind auch Gebühren für eine Baugenehmigung zu entrichten. Diese betragen je nach Art des Bauvorhabens und Art des Genehmigungsverfahrens zwischen 1 v. T. und 4 v. T. der Baukosten. (Reduzierte) Gebühren werden auch erhoben, wenn ein Bauantrag abgelehnt oder zurückgenommen wird.
Unterlagen zum Bauantrag
Zum einreichen des Bauantrages werden folgende Unterlagen benötigt:
Antragsformular
Gültig ist nur der vorgeschriebene Vordruck. Ist zum Beispiel eine Gesellschaft oder Firma Antragsteller/in, müssen Sie immer eine natürliche Person mit vollem Namen als Vertreterin oder Vertreter angeben. Das Antragsformular muss von der Antragsstellenden oder bevollmächtigten Person sowie vom Architekten unterzeichnet werden.
Lageplan
Dem Lageplan kommt sowohl bei der Beurteilung des Bauantrages als auch für die spätere Rechtssicherheit der Baugenehmigung eine bedeutende Rolle zu. Er stellt eine eigenständige Bauvorlage und die Gesamtzusammenhänge des Bauvorhabens dar. Es gibt Angaben, die oft in Bauzeichnungen bereits enthalten sind, die aber dennoch auch im Lageplan Pflicht sind.
Liegenschaftskarte oder Auszug aus dem Liegenschaftskataster
Wer ein neues Eigenheim betritt, möchte ungern seine alten Möbel mit ins neue Heim nehmen. Dies konnten wir immer häufiger beobachten. Aus diesem Grund möchten wir Sie darauf hinweisen, rechtzeitig mit den Bestellungen der neuen Möbel zu beginnen. Nur so können im Vorfeld Verzögerungen beim Einzug vermieden werden.
Liegenschaftskarte oder Auszug aus dem Liegenschaftskataster
Wer ein neues Eigenheim betritt, möchte ungern seine alten Möbel mit ins neue Heim nehmen. Dies konnten wir immer häufiger beobachten. Aus diesem Grund möchten wir Sie darauf hinweisen, rechtzeitig mit den Bestellungen der neuen Möbel zu beginnen. Nur so können im Vorfeld Verzögerungen beim Einzug vermieden werden.
Bauzeichnungen
Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100. Weitere Angaben können je nach Vorhaben notwendig sein, ebenso Bestandspläne, wenn Sie zum Beispiel die Erweiterung vorhandener Gebäude planen. Zu beachten ist, dass die Bauzeichnungen mit dem Lageplan übereinstimmen.
Baubeschreibungsformular
Auch hier gilt nur der vorgeschriebene Vordruck. Benötigen Sie mehr Platz, können Sie aber gerne ein Beiblatt oder mehrere als Anlage beifügen, das dann ebenfalls vom Architekt unterschrieben sein muss.
Rechnerische Nachweise
Hierzu zählen unter anderem die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche, der Geschosse und, je nach Fall, außerdem des umbauten Raumes nach DIN 277 und/oder der voraussichtlichen Herstellungskosten. Weitere Nachweise werden bei Vorliegen eines Bebauungsplanes notwendig.
Stellplatzberechnung/ Stellplatznachweis
In jedem Fall müssen Sie eine Aussage zur Stellplatzsituation auf dem Grundstück treffen. Für fast alle Anträge ist eine Stellplatzberechnung erforderlich. Je nach Bauvorhaben müssen Stellplätze für Fahrzeuge, insbesondere für Personenkraftwagen (Pkw) und Fahrräder, auf dem Grundstück bereitgestellt und im Lageplan eingezeichnet werden.
Statistikbogen
Den Erhebungsbogen für die Baustatistik erhalten Sie über den Server des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg. Sie werden am Bildschirm durch den Bogen geleitet, nach dem Ausfüllen wird eine PDF-Datei erzeugt, die Sie ausdrucken und dann dem Antrag beifügen.
Prüfvermerk
Der Prüfvermerk, oder auch "Auszug aus dem örtlichen Bau- und Planungsrecht", gibt detailliert Auskunft über ein Grundstück. Mit dem Auszug schafft der Architekt die sichere Basis für die Grundlagenermittlung gemäß Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Er ist das Fundament der Planung. Er verschafft Klarheit, welche Ämter beteiligt oder ob Gutachten eingeholt werden müssen. Er bietet zu einem frühen Zeitpunkt bereits größtmöglichen Überblick über das Verfahren und damit Planungssicherheit. Auch wird die präzisere Kostenschätzung für das Bauvorhaben erleichtert. Es ist nicht Pflicht, einen Prüfvermerk vorzulegen. Sie erhalten ihn beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster.
Weitere Bauvorlagen
Wer ein neues Eigenheim betritt, möchte ungern seine alten Möbel mit ins neue Heim nehmen. Dies konnten wir immer häufiger beobachten. Aus diesem Grund möchten wir Sie darauf hinweisen, rechtzeitig mit den Bestellungen der neuen Möbel zu beginnen. Nur so können im Vorfeld Verzögerungen beim Einzug vermieden werden.